Simulateur de rentabilité locative
Mis à jour le 5 octobre 2026
En bref. Indiquez le prix, le loyer et votre financement : le simulateur calcule le rendement brut et net, la mensualité, le cash-flow avant et après impôt, et compare les quatre régimes fiscaux (location nue au micro-foncier ou au réel, meublé LMNP au micro-BIC ou au réel) avec les règles de 2026.
Ce que calcule le simulateur
Le rendement brut rapporte les loyers d'une année au coût total de l'opération : prix, frais de notaire et travaux. Le rendement net retire en plus les charges du propriétaire : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (150 € par an), garantie des loyers impayés (3 % des loyers) et vacance.
Le cash-flow mensuel est ce qui reste chaque mois une fois payés le crédit, son assurance (0,30 % du capital emprunté par an) et les charges. Après impôt, il tient compte de l'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale, et des prélèvements sociaux sur les loyers : 17,2 % pour une location nue, 18,6 % pour une location meublée (LMNP) depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Les frais de notaire suivent le barème réel : droits de mutation du département, émoluments réglementés du notaire, contribution de sécurité immobilière et débours. Indiquez la commune pour appliquer le taux de son département ; sans commune, le taux de 5 % de la plupart des départements est retenu. Détail des frais de notaire.
Les quatre régimes fiscaux comparés
| Régime | Ce qui est imposé | Limite |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 70 % des loyers (abattement forfaitaire de 30 %) | loyers de 15 000 € par an au plus |
| Location nue, réel | loyers moins charges, intérêts, assurance et travaux ; le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort le logement des classes E, F ou G, payée jusqu'au 31 décembre 2027), le reste se reporte 10 ans | aucune |
| Meublé LMNP, micro-BIC | 50 % des loyers (abattement de 50 %, location meublée de longue durée) | loyers de 83 600 € par an au plus |
| Meublé LMNP, réel | loyers moins charges, intérêts et amortissements du bien (hors terrain), des travaux et du mobilier ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit | amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente depuis la loi de finances pour 2025 |
Le simulateur affiche l'impôt de la première année, où les travaux sont souvent déduits, puis celui des années suivantes, plus représentatif. En meublé, il suppose un loyer supérieur de 12 % à la location nue et 4 000 € de mobilier.
Les limites du calcul
Le résultat est indicatif. Il ne connaît ni vos autres revenus fonciers, ni votre quotient familial, ni la plus-value à la revente. Il ne vérifie pas que le loyer est autorisé : en zone d'encadrement des loyers, et pour les logements classés F ou G dont le loyer est gelé, le loyer de marché peut être hors d'atteinte. Vérifier les règles de location d'une commune et le calendrier d'interdiction de louer selon le DPE.
Pour estimer un loyer réaliste et le rendement moyen d'une ville, consultez les prix et loyers par ville, ou le guide du calcul de rentabilité locative.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut divise les loyers annuels par le coût total d'achat (prix, frais de notaire, travaux). Le rendement net retire d'abord des loyers les charges du propriétaire, la taxe foncière, les assurances et la vacance ; il est souvent inférieur de 1,5 à 2 points.
Quel régime fiscal choisir pour un investissement locatif ?
Cela dépend des loyers, des charges, des intérêts et de votre tranche d'imposition. Le meublé au réel est souvent le moins imposé grâce aux amortissements, mais il demande une comptabilité ; le simulateur compare les quatre régimes avec vos chiffres.
Le simulateur prend-il en compte les frais de notaire ?
Oui. Ils sont calculés avec le taux des droits de mutation du département de la commune indiquée, le barème des émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et une estimation des débours.
Comment simuler une annonce précise ?
Collez le lien de l'annonce dans Habiscope : l'analyse retrouve l'adresse, le loyer de marché, les charges, la taxe foncière, chiffre les travaux à partir des photos et pré-remplit ce simulateur. Analyser une annonce.