Les questions à poser avant, pendant et après la visite d'un appartement ou d'une maison

Mis à jour le 5 octobre 2026 · 9 min de lecture · par Olivier Cavadenti, fondateur de Habiscope

En bref. Avant la visite, demandez à l'agent le prix net vendeur, les charges, la taxe foncière, les travaux votés, le DPE et la surface Carrez. Pendant la visite, contrôlez humidité, fissures, électricité, plomberie, fenêtres, bruit et parties communes. Puis faites une contre-visite et obtenez les diagnostics avant de signer.

Votre offre repose en grande partie sur une visite courte. Voici les questions à poser avant de vous déplacer, les points à contrôler sur place et les documents à obtenir avant de signer, en tableaux faciles à imprimer.

Avant la visite : les questions à poser à l'agent

Posez par téléphone ou par e-mail les questions qui peuvent écarter le bien avant tout déplacement. Pour les chiffres, préférez l'e-mail : vous garderez une trace écrite.

Sur la vente et le prix

Question	Pourquoi la poser
Pourquoi le vendeur vend-il, et pour quand ?	Un vendeur tenu par une date peut laisser plus de marge de négociation.
Depuis quand le bien est-il en vente ? Le prix a-t-il baissé ?	Un bien affiché depuis longtemps est souvent trop cher, ou a un défaut.
Des offres ont-elles été faites, à quel niveau ?	L'agent n'est pas tenu de répondre, mais la réponse situe la concurrence.
Quel est le prix net vendeur, le montant des honoraires et qui les paie ?	C'est la base du coût total, avec les frais de notaire.
Quel est le montant de la dernière taxe foncière ?	Elle varie beaucoup d'une commune à l'autre.

Sur le bien et l'immeuble

Question	Pourquoi la poser
Quel est le montant annuel des charges de copropriété, et que couvrent-elles (chauffage, eau chaude, gardien, ascenseur) ?	L'annonce doit indiquer le montant moyen annuel des charges courantes. Des charges basses peuvent cacher un chauffage individuel coûteux.
Des travaux sont-ils votés ou à l'étude (ravalement, toiture, ascenseur) ?	Qui les paie dépend de la date des appels de fonds et de ce que prévoit la promesse.
Quelle est la date du DPE et son étiquette ?	Un DPE est valable 10 ans ; ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Depuis le 1er janvier 2026, une attestation mise à jour peut améliorer l'étiquette d'un logement chauffé à l'électricité.
Quelle est la surface Carrez, et la surface au sol ?	La surface Carrez exclut les parties de moins de 1,80 m de hauteur, ainsi que caves, garages et parkings.
Quel étage, avec ou sans ascenseur ? Stationnement, cave ?	Ces éléments comptent dans la valeur et le confort.
Quel mode de chauffage, et quel âge a la chaudière ?	Le chauffage pèse sur les dépenses et sur l'étiquette DPE.
Pouvez-vous m'envoyer l'état des risques ?	Pour un bien en zone exposée, il doit être remis dès la première visite.

Pour une maison ou un immeuble appartenant à un seul propriétaire, classé E, F ou G, l'audit énergétique doit aussi être remis dès la première visite. Si vous comptez louer, vérifiez l'interdiction de location selon le DPE.

Comparez avant de vous déplacer. Vérifiez que l'étiquette annoncée correspond au DPE enregistré à l'Ademe (voir vérifier le DPE d'une annonce) et regardez combien le vendeur a payé le bien (voir retrouver le prix payé par le vendeur). Chaque écart devient une question pour l'agent.

Pendant la visite : la check-list poste par poste

Sur place, contrôlez la structure, l'humidité, les installations puis l'environnement, et notez ce que vous n'avez pas pu voir. Emportez une lampe, un mètre, votre téléphone (photos et boussole) et cette liste.

Poste	À vérifier	Signal d'alerte
Structure	Murs, plafonds, contours des ouvertures, planchers de niveau	Fissure en escalier ou traversante, fissure rebouchée récemment, porte qui frotte
Humidité	Bas des murs, angles des plafonds, pièces d'eau, placards, cave	Taches noires, auréoles, salpêtre, peinture qui cloque
Toiture et combles (maison)	Tuiles, gouttières, charpente, isolant	Traces d'écoulement, bois friable ou percé, isolant tassé ou absent
Électricité	Tableau avec différentiels 30 mA, prises reliées à la terre, nombre de prises	Anciens fusibles, fils apparents, multiprises en cascade
Plomberie et eau chaude	Pression avec deux robinets ouverts, écoulement, âge du chauffe-eau	Évacuation lente, traces sous l'évier, canalisations en plomb
Chauffage	Radiateur dans chaque pièce, thermostat, chaudière	Radiateurs d'appoint, chaudière sans attestation d'entretien
Menuiseries et vitrage	Simple ou double vitrage, joints, fermeture, volets	Buée entre les deux vitres, bois abîmé, courant d'air
Ventilation	Bouches d'extraction en cuisine et salle d'eau, entrées d'air, VMC en marche	Pièce d'eau sans ventilation, moisissures au plafond
Isolation phonique	Bruits de pas, voix, circulation fenêtres fermées	Bruit de rue gênant fenêtres fermées
Luminosité et orientation	Orientation des pièces de vie, vis-à-vis	Lumières allumées en plein jour
Parties communes	Hall, escalier, façade, ascenseur, local poubelles, affichage	Infiltrations dans l'escalier, façade fissurée, ascenseur à l'arrêt
Environnement	Bruit, commerces, écoles, transports, stationnement	Chantier ou terrain nu en face

Pour une maison, regardez aussi le terrain, l'écoulement des eaux de pluie et l'assainissement s'il n'est pas raccordé au tout-à-l'égout. Sur Géorisques, vérifiez l'exposition au retrait-gonflement des argiles, cause fréquente de fissures.

Revenir à d'autres heures

Une seule visite ne permet pas de juger le bruit et la lumière. Repassez un soir de semaine, à l'heure de pointe et un week-end, et faites le trajet vers votre travail aux heures réelles.

Les signaux d'alerte

Un signal d'alerte ne prouve pas un défaut, mais il justifie une question précise et une vérification à la contre-visite.

odeur de moisi, ou odeur masquée par des bougies ou un désodorisant puissant ;
peinture fraîche sur un seul mur ou un seul plafond ;
meuble, tableau ou tapis placé à un endroit inhabituel ;
déshumidificateur en marche, fenêtres grandes ouvertes par temps froid ;
chauffage poussé au maximum ;
cave, combles ou pièce « inaccessibles » ce jour-là ;
pièce absente des photos de l'annonce ;
réponses vagues sur les charges, les travaux ou les diagnostics ;
surface annoncée qui ne correspond pas à vos mesures.

Après la visite : contre-visite, documents et promesse

Si le bien vous intéresse, faites une contre-visite avant toute offre, puis obtenez les documents qui confirment les réponses de l'agent.

La contre-visite

Venez à une autre heure, si possible avec un artisan quand des travaux sont prévus. Mesurez, ouvrez les placards, descendez à la cave, montez aux combles et reprenez les points notés « non vu ».

Les documents à demander

le dossier de diagnostic technique (détail ci-dessous) ;
en copropriété : fiche synthétique, règlement, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d'entretien (voir les documents de copropriété à demander) ;
le dernier avis de taxe foncière ;
les factures des travaux récents et les attestations d'assurance décennale des entreprises ;
pour une maison, les autorisations d'urbanisme d'une extension ou d'une véranda ;
la dernière attestation d'entretien de la chaudière, obligatoire chaque année ;
le carnet d'information du logement, pour un permis déposé ou des travaux de rénovation énergétique engagés depuis le 1er janvier 2023.

Les diagnostics du dossier de diagnostic technique

Le vendeur fournit ce dossier, annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte de vente. Les diagnostics exigés dépendent de l'âge du bien, de ses installations et de sa localisation.

Diagnostic	Obligatoire si	Validité pour une vente
DPE	Tout logement, sauf exceptions	10 ans ; ceux d'avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables
Audit énergétique	Maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G (D à partir du 1er janvier 2034)	5 ans
Plomb (CREP)	Logement construit avant le 1er janvier 1949	1 an si plomb au-delà du seuil, illimitée sinon
Amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Illimitée sans amiante ; à refaire si antérieur au 1er avril 2013
Électricité	Installation de plus de 15 ans	3 ans
Gaz	Installation de plus de 15 ans	3 ans
Termites	Zone délimitée par arrêté préfectoral	6 mois
État des risques (ERP)	Zone exposée : plan de prévention des risques, sismicité, radon, sol pollué, recul du trait de côte	6 mois ; remis dès la première visite
Assainissement non collectif	Logement non raccordé au réseau public	3 ans
Mérule	Zone délimitée par arrêté préfectoral	Pas de durée fixée
Bruit des aérodromes	Zone d'un plan d'exposition au bruit	Pas de durée fixée

S'y ajoutent, le cas échéant, les arrêtés de mise en sécurité ou d'insalubrité visant l'immeuble et, dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère, un certificat de conformité de l'appareil de chauffage au bois. En copropriété, si la surface Carrez réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, vous pouvez obtenir une baisse de prix proportionnelle en agissant dans l'année qui suit l'acte authentique.

Délai de rétractation et conditions suspensives

Après la signature d'une promesse ou d'un compromis, l'acheteur non professionnel d'un logement dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter, sans justification. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'acte, ou de sa remise en main propre par le professionnel mandaté.

Les conditions suspensives annulent la vente sans pénalité si un événement prévu ne se réalise pas. Si vous empruntez, la condition d'obtention du prêt est prévue par la loi, pour au moins un mois. D'autres peuvent s'ajouter selon vos constats : certificat d'urbanisme, permis de construire, travaux à réaliser par le vendeur.

Préparer la visite avec Habiscope

Habiscope prépare la visite à partir du lien de l'annonce. Il retrouve l'adresse exacte du bien, puis rassemble les données publiques : ventes DVF, prix payé par le vendeur, historique des DPE, Géorisques, nuisances, permis de construire alentour. Une IA relève les contradictions entre l'annonce et ces données, et en tire les questions à poser à l'agent et les documents à demander.

Pour la visite, une check-list construite à partir de l'enquête permet de marquer chaque point bon, problème ou non vu, avec notes et photos. Après la visite, l'IA relit vos constats et met à jour les travaux et l'offre conseillée. Aperçu gratuit sans inscription, une analyse complète offerte à l'inscription, puis 4,90 € l'analyse, sans abonnement. Les résultats sont indicatifs et ne remplacent ni la visite ni un professionnel ; les montants de travaux sont à confirmer par des devis.

Analyser une annonce

Questions fréquentes

Quelles questions poser à l'agent avant une visite d'appartement ?

Demandez la raison de la vente, la durée de mise en vente, le prix net vendeur, les charges, la taxe foncière, les travaux votés, le DPE, la surface Carrez, le chauffage et l'état des risques.

Que vérifier en priorité lors d'une visite immobilière ?

L'humidité, les fissures, le tableau électrique, la plomberie, les fenêtres, la ventilation et les parties communes. Notez ce que vous n'avez pas vu pour le contrôler à la contre-visite.

Quel est le délai de rétractation après un compromis de vente ?

L'acheteur non professionnel d'un logement dispose de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte. Le vendeur ne peut pas se rétracter. Voir la fiche Service Public sur la promesse de vente.

Quels documents doivent être remis dès la première visite ?

L'état des risques, si le bien est en zone exposée, et l'audit énergétique pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G.

Que faire si la surface Carrez est fausse ?

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, vous pouvez demander une baisse de prix proportionnelle, dans un délai d'un an après l'acte authentique.