Savoir combien le vendeur a payé son bien : la méthode avec DVF

Mis à jour le 5 octobre 2026 · 8 min de lecture · par Olivier Cavadenti, fondateur de Habiscope

En bref. Si le vendeur a acheté au cours des cinq dernières années, le prix figure dans la base publique DVF de la DGFiP, consultable gratuitement sur explore.data.gouv.fr. C'est le prix déclaré dans l'acte, hors frais de notaire et hors mobilier. L'Alsace, la Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes.

Le prix auquel le vendeur a acheté son logement n'est pas un secret. Depuis avril 2019, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) publie en données ouvertes les ventes immobilières des cinq dernières années : c'est la base DVF. Avec l'adresse exacte du bien, quelques minutes suffisent souvent pour retrouver la date et le prix de l'achat précédent, à condition de bien lire la donnée.

Qu'est-ce que la base DVF ?

DVF, pour « Demandes de valeurs foncières », est le fichier public des ventes immobilières publiées par les services de la publicité foncière. Il est produit par la DGFiP en application de l'article L112 A du Livre des procédures fiscales et du décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018. Les données proviennent des actes notariés et du cadastre.

DVF recense uniquement les mutations à titre onéreux : ventes, ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA, ou achat sur plan), ventes de terrain à bâtir, adjudications, expropriations et échanges. Les données sont gratuites, téléchargeables sur data.gouv.fr et consultables sur une carte avec l'explorateur officiel.

Ce que DVF contient, et ce qu'il ne contient pas

DVF donne le prix déclaré dans l'acte, la date de signature et une description sommaire du bien, mais aucun nom.

Information	Présente dans DVF ?
Date de la vente (signature de l'acte)	Oui
Nature : vente, VEFA, adjudication, échange…	Oui
Valeur foncière (prix déclaré dans l'acte)	Oui
Adresse et références cadastrales	Oui
Type de local : maison, appartement, dépendance, local commercial	Oui
Surface réelle bâtie et nombre de pièces principales	Oui
Numéros de lots de copropriété	Oui, cinq au maximum par vente, avec le nombre total de lots
Surface Carrez	Seulement quand elle a été indiquée
Étage, état, prestations	Non
Nom du vendeur et de l'acheteur	Non
Donations et successions	Non, ce ne sont pas des ventes

Selon la notice de la DGFiP, la valeur foncière :

inclut la TVA éventuelle, ce qui concerne surtout le neuf ;
inclut les frais d'agence seulement s'ils sont à la charge du vendeur ;
exclut les frais d'agence à la charge de l'acquéreur et les frais de notaire ;
exclut la valeur des meubles lorsqu'elle est indiquée à part dans l'acte.

La surface affichée est la surface réelle bâtie connue du cadastre, pas la surface Carrez : un écart de quelques mètres carrés avec l'annonce est courant.

Quelle période et quels territoires DVF couvre-t-il ?

DVF couvre environ cinq ans de ventes et il est mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre.

La mise à jour d'avril ajoute les ventes publiées jusqu'au 31 décembre précédent, celle d'octobre les ventes publiées jusqu'au 30 juin.
Au 5 octobre 2026, les données en ligne datent d'avril 2026 et couvrent les ventes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025. La mise à jour d'octobre 2026 doit ajouter le premier semestre 2026.
Une vente n'apparaît qu'après sa publication au service de la publicité foncière, puis la mise à jour suivante : comptez de quelques mois à plus d'un an.
Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle ne sont pas couverts, car les ventes y relèvent du livre foncier de droit local. Mayotte non plus.

Où consulter DVF

L'outil officiel est l'explorateur de data.gouv.fr, à l'adresse explore.data.gouv.fr/fr/immobilier, qui montre sur une carte les ventes de chaque parcelle. Encore faut-il connaître l'adresse exacte du bien, que les annonces taisent le plus souvent, puis reconnaître le bon logement parmi les ventes de la résidence : c'est là que la recherche se complique.

Les pièges qui faussent la lecture

Le principal risque est d'attribuer au logement un prix qui couvre autre chose, ou de chercher une vente qui n'existe pas.

Ventes en bloc : un seul prix pour plusieurs appartements, un immeuble ou plusieurs parcelles. L'explorateur signale alors « Cette vente s'est effectuée sur plusieurs parcelles ».
Caves et parkings : vendus dans le même acte, ils apparaissent comme « Dépendance » et sont compris dans le prix. Un prix au mètre carré calculé sans les retirer est surestimé.
Maisons : les garages et abris rattachés ne comptent pas dans la surface réelle, et le terrain figure sur une ligne distincte.
VEFA : un achat sur plan est un prix de neuf, TVA comprise, souvent avec parking. Le type et la surface sont souvent vides, le logement n'existant pas encore au cadastre : la date, le prix et les lots permettent de rattacher la vente.
Donations et successions : un bien reçu par donation ou par héritage n'a pas de prix dans DVF. L'absence de vente n'est pas une anomalie.

Si la vente n'est pas dans DVF : les autres voies

Le service de la publicité foncière (SPF) du lieu du bien communique à toute personne les actes publiés depuis 1956, contre paiement (tarifs de la notice n° 3241-NOT-SD de février 2026) :

Demande de renseignements (formulaire n° 3233-SD) : 12 € par immeuble. Indiquez la commune, les références cadastrales et le numéro de lot. La réponse liste les formalités publiées sur le bien ; elle est gratuite par courriel, 2 € de plus par courrier.
Copie d'un acte (formulaire n° 3236-SD) : 15 € par document, 30 € pour un règlement de copropriété. Vous obtenez le texte intégral de l'acte, prix compris.
« Rechercher des transactions immobilières » : ce service de votre espace particulier sur impots.gouv.fr est ouvert aux acheteurs, pour un usage strictement personnel. Il exclut aussi l'Alsace-Moselle et Mayotte.
Bases des notaires : BIEN pour l'Île-de-France, PERVAL pour le reste du territoire, Alsace-Moselle comprise. Leur consultation détaillée est réservée aux notaires et aux professionnels ; les particuliers ont accès à des prix médians sur immobilier.notaires.fr.

En Alsace-Moselle : ni DVF ni le service des impôts ne couvrent ces trois départements. Le plus simple est d'interroger un notaire local, qui a accès aux références de ventes du secteur.

Comment utiliser le prix d'achat dans la négociation

Le prix payé par le vendeur est un repère, pas un plafond : il sert à vérifier si la hausse demandée suit celle des prix locaux.

Calculez la hausse demandée : prix demandé moins prix d'achat, divisé par le prix d'achat.
Mesurez l'évolution du marché de la commune sur la même période, avec le graphique « Évolution du prix de vente médian au m² » de l'explorateur ou notre page des prix immobiliers par ville. Sur une petite commune, regardez la tendance sur plusieurs années.
Tenez compte de ce qui justifie un écart : travaux réalisés depuis l'achat, factures à l'appui, meilleure étiquette DPE, parking ajouté.
Faites de l'écart restant un argument, appuyé sur des ventes récentes comparables.

Exemple fictif : un appartement acheté 200 000 € en 2021 est proposé 250 000 € en 2026, soit 25 % de hausse. Si le prix médian au m² de la commune a progressé de 8 % et que le vendeur a seulement repeint, l'écart d'environ 17 points demande une explication. S'il a refait cuisine, salle de bains et électricité, il peut être justifié.

Évitez l'erreur inverse : « il a acheté peu cher, donc il doit vendre peu cher ». Le vendeur a pu acheter sous le prix du marché, par exemple un bien à rénover. Il a aussi payé des frais de notaire que DVF n'affiche pas ; notre simulateur de frais de notaire en donne l'ordre de grandeur. Les ventes récentes, les défauts constatés et les travaux à prévoir pèsent davantage. Pour préparer l'échange, voyez nos questions à poser lors d'une visite.

Un usage encadré par la loi

Consulter DVF est libre, mais sa réutilisation est encadrée. Selon l'article R*112 A-3 du Livre des procédures fiscales, elle ne peut avoir ni pour objet ni pour effet de permettre la réidentification des personnes concernées, et ces informations ne peuvent pas être indexées par les moteurs de recherche. Servez-vous du prix pour évaluer le bien, jamais pour identifier les personnes qui figurent dans les ventes ni pour les contacter.

Ce que fait Habiscope pour retrouver le prix payé par le vendeur

À partir du lien d'une annonce, Habiscope fait cette recherche automatiquement. Il retrouve d'abord l'adresse exacte du bien, donnée avec un niveau de confiance ; si elle reste introuvable, l'analyse est recréditée.

Il cherche ensuite dans DVF les ventes passées du même logement et compare la hausse demandée à l'évolution du marché de la commune. Si le lot reste ambigu, il donne le prix des logements identiques de la résidence. Cette rubrique « ce que le vendeur a payé » fait partie de l'analyse complète, pas de l'aperçu.

L'aperçu gratuit, sans inscription, montre l'adresse, les ventes du secteur, le DPE, les risques et l'urbanisme. Une analyse complète est offerte à l'inscription, puis 4,90 € l'analyse, 19 € les 10 ou 39 € les 30, sans abonnement, en environ 3 minutes. Les limites de DVF demeurent : ni Alsace-Moselle ni Mayotte, quelques mois de retard. Les résultats sont indicatifs et ne remplacent ni une visite ni un professionnel.

Analyser une annonce

Questions fréquentes

Comment savoir combien le vendeur a payé son appartement ?

Si l'achat date de moins de cinq ans environ, cherchez l'adresse sur l'explorateur DVF de data.gouv.fr : la fiche de la parcelle donne la date et le prix de chaque vente. Sinon, interrogez le service de la publicité foncière, pour 12 € par immeuble.

Le prix affiché dans DVF comprend-il les frais de notaire ?

Non. La valeur foncière exclut les frais de notaire, les meubles chiffrés à part et les frais d'agence à la charge de l'acheteur. Elle inclut la TVA éventuelle et les frais d'agence à la charge du vendeur.

Pourquoi la vente du bien n'apparaît-elle pas dans DVF ?

Le vendeur a pu acheter il y a plus de cinq ans, recevoir le bien par donation ou succession, ou acheter trop récemment. DVF ne couvre pas non plus le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte.

Est-il légal de consulter le prix d'achat d'un vendeur ?

Oui, DVF est publié par l'administration fiscale et chacun peut le consulter. Sa réutilisation ne doit pas permettre de réidentifier les personnes (article R*112 A-3 du Livre des procédures fiscales).

Un vendeur peut-il demander beaucoup plus que ce qu'il a payé ?

Oui, le prix de vente est libre. Le prix d'achat sert seulement à vérifier si la hausse demandée correspond au marché de la commune et aux travaux réalisés.