Acheter en copropriété : les documents à demander et ce qu'il faut y lire

Mis à jour le 5 octobre 2026 · 9 min de lecture · par Olivier Cavadenti, fondateur de Habiscope

En bref. Avant la promesse de vente, le vendeur d'un lot en copropriété doit remettre la fiche synthétique, le règlement de copropriété, les PV d'AG des trois dernières années, les informations financières, le carnet d'entretien et le plan pluriannuel de travaux. Lisez-y les travaux votés, les impayés et les procédures.

Acheter en copropriété, c'est aussi acheter une part de l'immeuble, de ses dettes et de ses travaux à venir. La loi oblige le vendeur à vous remettre un dossier précis au plus tard à la promesse de vente. Demandez-le plus tôt si possible : vous ferez votre offre en connaissance de cause.

Quels documents le vendeur doit-il remettre ?

Le vendeur doit remettre, au plus tard à la signature de la promesse ou du compromis, les documents listés par l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation :

Organisation de l'immeuble : fiche synthétique, règlement de copropriété et état descriptif de division avec leurs modificatifs publiés, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
Informations financières : charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat, état global des impayés et des dettes envers les fournisseurs, part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation versée.
Carnet d'entretien de l'immeuble.
Notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires. Son contenu devait être fixé par arrêté ; en juillet 2024, un rapport du Sénat relevait que cet arrêté n'avait jamais été pris.
Documents techniques : conclusions du diagnostic technique global (DTG) s'il existe, plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet.

S'y ajoutent les diagnostics du lot et la surface Carrez. Si les documents d'organisation ou les informations financières manquent à la promesse, votre délai de rétractation de dix jours ne court qu'à partir du lendemain de leur remise (article L721-3).

Où trouver chaque document et quoi y lire

Le syndic détient la plupart de ces documents ; le vendeur les obtient auprès de lui, souvent en ligne.

Document	Où le trouver	Ce qu'il faut y lire
Règlement de copropriété et état descriptif de division	Vendeur ou syndic	Désignation du lot, tantièmes, répartition des charges, clauses limitant l'usage
PV d'AG des trois dernières années	Vendeur ou syndic	Travaux votés, dates d'appel de fonds, procédures, conflits
Fiche synthétique	Syndic, mise à jour chaque année	Nombre de lots, équipements, budget, impayés, fonds de travaux
Informations financières (« pré-état daté »)	Vendeur ou syndic	Charges payées, sommes à votre charge, impayés globaux
Carnet d'entretien	Syndic	Année du dernier ravalement, de la toiture, de l'ascenseur, contrats en cours
Plan pluriannuel de travaux ou projet	Syndic	Travaux sur dix ans, coût estimé, échéancier
DTG	Syndic, s'il a été réalisé	État du bâti, travaux à prévoir
DPE collectif	Syndic	Étiquette de l'immeuble, recommandations de travaux
Dossier technique amiante (DTA)	Syndic, permis délivré avant le 1er juillet 1997	Amiante repéré dans les parties communes, mesures prévues
État daté	Syndic, pour le notaire avant l'acte	Dettes du vendeur, sommes qui vous incomberont

PV d'assemblée générale : ce qu'il faut regarder

Dans les PV des trois dernières assemblées, cherchez d'abord les travaux votés et leurs dates d'appel de fonds : ce sont eux qui fixent ce que vous paierez après l'achat. Repérez ensuite :

les travaux refusés ou reportés (ravalement, toiture, ascenseur), qui reviendront à l'ordre du jour ;
les désordres signalés : infiltrations, fissures, canalisations, sinistres ;
les procédures : autorisation donnée au syndic d'agir en justice, litiges, recouvrement d'impayés ;
la gouvernance : changements de syndic, comptes non approuvés, résolutions rejetées, mandat non renouvelé ;
les obligations : vote du DPE collectif, du plan de travaux, injonction de ravalement, arrêté de mise en sécurité.

Des points qui reviennent à chaque assemblée sans décision signalent une copropriété bloquée. Comparez aussi avec l'annonce, qui doit indiquer le nombre de lots, la quote-part annuelle moyenne de charges courantes et les procédures en cours contre le syndicat (article L721-1).

Pré-état daté et état daté : la situation financière

Le « pré-état daté » n'est pas un document prévu par la loi : c'est le nom d'usage du dossier qui réunit les informations financières dues à la promesse. Le vendeur peut les rassembler lui-même ou les demander au syndic, dont le tarif pour ce document n'est pas plafonné.

L'état daté est établi par le syndic seul, avant l'acte authentique, et transmis au notaire. Il indique ce que le vendeur doit au syndicat, ce que le syndicat lui doit et ce qui vous incombera. Il est facturé au vendeur, 380 € TTC au maximum (décret n° 2020-153 du 21 février 2020).

Vérifiez en priorité :

les charges réellement payées sur deux exercices, face à celles de l'annonce ;
les appels de fonds pour travaux déjà émis et ceux à venir ;
les impayés globaux : s'ils atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes (15 % au-delà de 200 lots), le syndic doit saisir le juge pour faire désigner un mandataire ad hoc.

Plan pluriannuel de travaux, DTG, DPE collectif et amiante

En métropole, le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 dans toutes les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans. Le calendrier a été progressif : plus de 200 lots en 2023, de 51 à 200 lots en 2024, 50 lots au plus en 2025.

Établi par un professionnel qualifié, il liste les travaux nécessaires sur dix ans, estime leur coût et propose un échéancier ; le syndic soumet ensuite son adoption à l'assemblée. Un DTG concluant à l'absence de travaux sur dix ans en dispense. Chaque ligne est une dépense future répartie selon vos tantièmes : rapprochez-la du fonds de travaux, alimenté chaque année par au moins 5 % du budget prévisionnel et, si un plan est adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux prévus.

Le DTG reste facultatif dans une copropriété existante : l'assemblée décide de le réaliser.

Le DPE collectif est exigé des copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 : depuis 2024 au-delà de 200 lots, 2025 de 50 à 200 lots, et le 1er janvier 2026 pour les autres. Dans les départements d'outre-mer, DPE collectif et PPPT s'appliquent au 1er janvier 2028. Le DPE collectif n'est pas annexé à la promesse, mais le syndic le tient à disposition ; il éclaire le DPE du lot (voir comment vérifier le DPE d'une annonce).

Pour un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, le syndicat doit tenir un dossier technique amiante des parties communes. Le diagnostic amiante du dossier de vente ne couvre que la partie privative : demandez la fiche récapitulative du DTA.

Qui paie les travaux votés avant la vente ?

Par défaut, chaque appel de fonds pour travaux est payé par celui qui est copropriétaire à sa date d'exigibilité, quelle que soit la date du vote. Sauf clause contraire, des travaux votés avant l'achat mais appelés après sont à votre charge. Pour le budget courant, la régularisation constatée à l'approbation des comptes revient à celui qui est copropriétaire à cette date.

Ces règles se négocient. La promesse peut prévoir que le vendeur supporte les travaux votés avant sa signature, ou un partage de la régularisation au prorata. Cet accord vaut entre vous, pas envers le syndic. Le fonds de travaux reste acquis au syndicat ; l'acte peut prévoir que vous en remboursiez la part au vendeur.

Si une assemblée se tient entre la promesse et l'acte, demandez son ordre du jour et fixez par écrit qui paiera ce qui y sera voté. Ajoutez ces montants à votre budget, avec les frais de notaire.

Ce que montre le registre national des copropriétés

Le registre national des copropriétés, tenu par l'Anah, donne l'identité administrative de l'immeuble, pas ses comptes. Il est consultable dans l'annuaire du registre et publié en données ouvertes. On y trouve notamment :

le nombre de lots, dont les lots d'habitation et de stationnement ;
la période de construction et la date du règlement de copropriété ;
le type de syndic (professionnel ou bénévole), son nom, le mandat en cours ou non et la date de fin du dernier mandat ;
des indicateurs d'aides publiques et les références cadastrales.

Recoupez-le avec l'annonce. Une mention « pas de mandat en cours » ne prouve pas l'absence de syndic, car les données sont déclaratives, mais elle justifie une question. Pour interroger le registre, il faut l'adresse exacte du bien : demandez-la à l'agent.

Check-list avant de faire une offre

Avant toute offre, vérifiez ces huit points.

Retrouver la copropriété dans le registre : lots, syndic, mandat.
Demander la fiche synthétique, les trois derniers PV d'AG et les derniers appels de charges.
Relever les travaux votés, leur montant et leurs dates d'appel de fonds.
Demander le plan de travaux ou son projet, le DTG, le DPE collectif et la fiche du DTA.
Calculer votre quote-part des travaux votés et prévus.
Comparer les charges réelles avec celles de l'annonce.
Vérifier impayés, dettes fournisseurs et procédures.
Négocier par écrit les travaux votés avant la promesse.

Pour la visite, voyez les questions à poser lors d'une visite d'appartement ; pour un investissement, intégrez charges et travaux au calcul de rentabilité locative.

Ce que fait Habiscope pour la copropriété

À partir du lien d'une annonce, Habiscope retrouve l'adresse exacte du bien, avec un niveau de confiance ; si l'adresse reste introuvable, l'analyse est recréditée. Il identifie ensuite la copropriété dans le registre national : nombre de lots, syndic professionnel ou non, mandat en cours ou non, aides publiques, année du règlement. L'analyse examine les parties communes visibles sur les photos, relève les contradictions de l'annonce, comme des charges incohérentes, et liste les questions à poser à l'agent et les documents à demander avant toute offre.

Aperçu gratuit sans inscription, une analyse complète offerte à l'inscription, puis 4,90 € l'analyse, 19 € les 10 ou 39 € les 30, sans abonnement, en environ 3 minutes. Les résultats sont indicatifs et ne remplacent pas les documents de copropriété. Analyser une annonce

Questions fréquentes

Quels documents de copropriété doivent être remis avant la promesse de vente ?

La fiche synthétique, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les PV des AG des trois dernières années, les informations financières, le carnet d'entretien et, le cas échéant, les conclusions du DTG et le plan pluriannuel de travaux ou son projet (article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation).

Le pré-état daté est-il obligatoire ?

Le pré-état daté n'est pas prévu par la loi, mais les informations financières qu'il réunit doivent être remises à la promesse. Le vendeur peut les rassembler lui-même. Seul l'état daté, établi par le syndic avant l'acte, est plafonné à 380 € TTC.

Qui paie les travaux votés avant la vente d'un appartement ?

Sans clause contraire, chaque appel de fonds est payé par celui qui est copropriétaire à sa date d'exigibilité, souvent l'acheteur. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition, qui ne s'impose pas au syndic.

Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire partout ?

En métropole, depuis le 1er janvier 2025, le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire dans toutes les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans, sauf si un DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur dix ans.