Calculer la rentabilité d'un investissement locatif : rendement brut, net et cash-flow

Mis à jour le 5 octobre 2026 · 11 min de lecture · par Olivier Cavadenti, fondateur de Habiscope

En bref. Le rendement brut divise les loyers annuels par le coût total (prix, frais de notaire, travaux). Le rendement net retire vacance, charges, taxe foncière, assurance et gestion. Le cash-flow déduit en plus le crédit, puis l'impôt, qui dépend du régime : micro-foncier, réel, micro-BIC ou LMNP au réel.

La rentabilité d'un investissement locatif se mesure en quatre étapes : rendement brut, rendement net de charges, cash-flow avant impôt, puis résultat après impôt, qui dépend du régime fiscal. Ce guide donne les formules et les applique à un même exemple chiffré. Les règles fiscales sont celles en vigueur au 5 octobre 2026.

L'exemple suivi de bout en bout

Un deux-pièces ancien, loué vide ou meublé. Les montants sont illustratifs : remplacez-les par ceux de votre projet.

Poste	Montant
Prix d'achat	150 000 €
Frais de notaire (environ 8 %)	12 000 €
Travaux	13 000 €
Coût total	175 000 €
Loyer hors charges	750 € par mois, soit 9 000 € par an
Vacance locative	1 mois par an, soit 750 €
Charges de copropriété non récupérables	600 € par an
Taxe foncière, hors taxe d'ordures ménagères	900 € par an
Assurance propriétaire non occupant (PNO)	150 € par an
Gestion locative (8 % des loyers encaissés)	660 € par an
Entretien courant	300 € par an
Crédit	160 000 € sur 20 ans à 3,5 % (hypothèse), assurance 40 € par mois, apport 15 000 €

Dans l'ancien, les frais de notaire représentent souvent 7 à 8 % du prix ; depuis avril 2025, les départements peuvent porter leurs droits de mutation jusqu'à 5 %. Le calculateur de frais de notaire donne le montant pour votre département.

Rendement brut : les loyers annuels divisés par le coût total

Rendement brut = loyers annuels hors charges / coût total × 100.

Dans l'exemple : 9 000 / 175 000 = 5,1 %. Calculé sur le seul prix (9 000 / 150 000), on obtiendrait 6,0 %, un chiffre flatteur qui ignore les frais de notaire et les travaux. Le rendement brut sert à comparer rapidement des biens ou des villes ; il ne dit rien des charges, de l'impôt ni du crédit.

Rendement net : retirer ce que le loyer ne couvre pas

Rendement net = (loyers encaissés − charges non récupérables − taxe foncière − assurance − gestion − entretien) / coût total × 100.

Les loyers encaissés tiennent compte de la vacance : 9 000 − 750 = 8 250 €. Les charges atteignent 2 610 € (600 + 900 + 150 + 660 + 300). Revenu net : 8 250 − 2 610 = 5 640 €. Rendement net : 5 640 / 175 000 = 3,2 %.

Ne comptez que les charges non récupérables : celles que le locataire rembourse (eau, entretien des parties communes, taxe d'ordures ménagères) sont neutres pour vous.

Cash-flow mensuel avant impôt : ce qui reste après le crédit

Cash-flow mensuel = (loyers encaissés − charges − remboursements du crédit, assurance comprise) / 12.

La mensualité d'un prêt de 160 000 € sur 20 ans à 3,5 % est de 928 € hors assurance, 968 € avec. Le revenu net représente 470 € par mois (5 640 / 12). Cash-flow avant impôt : 470 − 968 = −498 € par mois.

Ce n'est pas forcément un mauvais placement : la première année, environ 469 € par mois de la mensualité remboursent du capital, qui vous reste acquis. Mais c'est un effort d'épargne à financer chaque mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un taux plus bas améliorent le cash-flow ; plus de vacance ou de charges le dégradent.

Les formules à retenir

Rendement brut = loyers annuels / coût total.
Rendement net = (loyers encaissés − charges du propriétaire) / coût total.
Cash-flow avant impôt = revenu net − mensualités du crédit.
Cash-flow après impôt = cash-flow avant impôt − impôt et prélèvements sociaux.

L'impôt selon le régime : micro-foncier, réel, micro-BIC ou LMNP au réel

L'impôt dépend de deux choix : location nue (revenus fonciers) ou meublée (bénéfices industriels et commerciaux), régime micro ou réel. Hypothèses : tranche marginale d'imposition de 30 % et, pour comparer, loyer meublé égal au loyer nu. En pratique, un meublé se loue souvent plus cher, mais il faut acheter le mobilier.

Location nue au micro-foncier

Le micro-foncier s'applique si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement de 30 % remplace toutes les charges : ni intérêts, ni travaux, ni taxe foncière ne se déduisent. Exemple : 8 250 × 70 % = 5 775 € imposables, soit 1 733 € d'impôt et 993 € de prélèvements sociaux.

Location nue au régime réel

Au réel, vous déduisez les charges payées : intérêts et assurance de l'emprunt, taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, plus 20 € forfaitaires. L'option engage pour trois ans. La part d'un déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le logement doit alors rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.

La limite passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce plafond : il vise les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (devis accepté depuis le 5 novembre 2022), le nouveau classement devant être justifié au plus tard à cette date.

Exemple : la première année cumule 13 000 € de travaux et 5 510 € d'intérêts, d'où un déficit de 13 370 €. Sur ce total, 10 700 € s'imputent sur le revenu global, soit environ 3 210 € d'impôt en moins, et 2 670 € sont reportés. Ensuite, sans travaux, le résultat est proche de zéro : pas d'impôt sur ce bien.

Location meublée au micro-BIC

En meublé de longue durée, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (77 700 € pour 2025), avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est de 15 000 € et l'abattement de 30 %. Exemple : 8 250 × 50 % = 4 125 € imposables, soit 1 238 € d'impôt et 767 € de prélèvements sociaux.

Location meublée au réel (LMNP)

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel déduit ses charges et amortit le bien : le bâti, hors terrain, sur plusieurs décennies, le mobilier sur quelques années. L'amortissement ne peut pas créer de déficit ; la part inutilisée se reporte sans limite de durée. Un déficit dû aux autres charges ne s'impute que sur des revenus de meublé, pendant dix ans. Exemple : charges, intérêts, assurance emprunteur et 500 € d'honoraires comptables dépassent déjà les recettes. Le résultat est nul avant même l'amortissement, mis en réserve : ni impôt ni prélèvements sociaux.

La contrepartie vient à la revente : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf dans certaines résidences gérées (étudiants, seniors).

Prélèvements sociaux : 17,2 % ou 18,6 %

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, dès les revenus 2025. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières en sont exclus. Résultat : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé non professionnel, appliqués au revenu net imposable.

Les quatre régimes comparés

Année type hors travaux, montants arrondis, hors CSG déductible.

Régime	Revenu imposable	Impôt et prélèvements sociaux par an	Cash-flow mensuel après impôt	Rendement net d'impôt
Location nue, micro-foncier	5 775 €	2 726 €	−725 €	1,7 %
Location nue, réel	0 €	0 €	−498 €	3,2 %
Meublé, micro-BIC	4 125 €	2 005 €	−665 €	2,1 %
Meublé, LMNP au réel	0 €	0 € (500 € de comptabilité)	−540 €	2,9 %

Avec un crédit, les intérêts rendent souvent le réel plus favorable ; sans crédit ou avec peu de charges, l'écart peut s'inverser. La première année, le déficit foncier réduit encore l'impôt d'environ 268 € par mois. Le simulateur de rentabilité locative refait ce calcul avec vos chiffres. Ces résultats restent indicatifs.

La loi de finances pour 2026 a aussi créé un amortissement en location nue, le dispositif « Relance logement », dit Jeanbrun : logements collectifs neufs ou anciens rénovés, achetés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 et loués nus neuf ans sous plafonds de loyers et de ressources. Il n'est pas comparé ici.

Les erreurs qui faussent le calcul

Oublier la vacance. Chaque mois sans locataire coûte environ 0,4 point de rendement brut dans l'exemple (750 / 175 000).
Ignorer les gros travaux de copropriété. Une quote-part de ravalement de 8 000 € représente près d'un an et demi du revenu net de l'exemple. Lisez les procès-verbaux d'assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux s'il existe (voir les documents de copropriété à demander avant d'acheter).
Surestimer le loyer. Le loyer demandé dans une annonce n'est pas toujours le loyer obtenu. Comparez avec les loyers de marché du quartier pour un bien équivalent et retenez une hypothèse prudente.
Oublier l'encadrement des loyers. En zone tendue, le loyer à la relocation ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire. À Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et dans quelques autres territoires, il est aussi plafonné par un loyer de référence majoré. Cette expérimentation arrive à échéance fin novembre 2026 et sa prolongation est en discussion au Parlement : vérifiez la règle avec l'outil zone tendue et encadrement des loyers.
Oublier le gel des loyers F et G. Depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut augmenter ni entre deux locataires, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle.
Oublier l'interdiction de louer selon le DPE. En métropole, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction depuis le 1er janvier 2025 ; ce sera le cas des logements F en 2028 et E en 2034. Un bien F acheté aujourd'hui doit intégrer des travaux : vérifiez l'interdiction de location selon le DPE.

Quel rendement viser ?

Il n'existe pas de seuil universel de « bon » rendement. Le rendement brut varie fortement d'une ville et d'un quartier à l'autre, et il est en général plus bas là où les prix sont élevés. Un rendement élevé rémunère souvent un risque : vacance, travaux, revente plus lente. Comparez votre projet au rendement brut moyen de la ville sur la page prix immobilier par ville, puis jugez-le sur son cash-flow après impôt. Refaites enfin le calcul avec deux mois de vacance et un loyer 5 % plus bas : si le projet ne tient qu'avec les hypothèses favorables, il est fragile.

Calculer la rentabilité d'une annonce avec Habiscope

Collez le lien d'une annonce : Habiscope retrouve l'adresse, estime le loyer de marché à partir de la carte des loyers du ministère, intègre les charges et la taxe foncière, et chiffre les travaux en fourchettes à partir des photos. Il calcule le rendement brut et net, le cash-flow mensuel et des scénarios de sensibilité, puis son simulateur compare les quatre régimes fiscaux, la première année et les suivantes, avec les frais de notaire du département, MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur et le dispositif Denormandie. Il signale aussi la zone tendue, l'encadrement et le gel des loyers. L'aperçu est gratuit sans inscription et une analyse complète est offerte à l'inscription ; ensuite, 4,90 € l'analyse, 19 € les 10 ou 39 € les 30, sans abonnement. Le simulateur seul est gratuit. Les résultats sont indicatifs et ne remplacent pas un conseiller fiscal.

Analyser une annonce

Questions fréquentes

Comment calculer le rendement locatif brut ?

Divisez les loyers annuels hors charges par le coût total (prix, frais de notaire, travaux), puis multipliez par 100. Par exemple, 9 000 € de loyers pour 175 000 € de coût total donnent 5,1 %.

Quelle différence entre rendement net et cash-flow ?

Le rendement net retire des loyers la vacance et les charges du propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion), rapportées au coût total. Le cash-flow retranche en plus les mensualités du crédit : c'est ce qui entre ou sort chaque mois de votre trésorerie.

Micro-foncier ou réel : lequel choisir ?

Le réel devient avantageux quand vos charges déductibles (intérêts, taxe foncière, travaux, assurance, gestion) dépassent 30 % des loyers, soit l'abattement du micro-foncier. L'option pour le réel engage pour trois ans.

Micro-BIC ou LMNP au réel : lequel choisir ?

Le micro-BIC applique un abattement de 50 %, jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 pour un meublé de longue durée. Le réel déduit les charges et amortit le bien, ce qui réduit souvent fortement l'impôt, mais les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025.

Quel taux de prélèvements sociaux s'applique aux loyers ?

Le taux est de 17,2 % sur les revenus de location nue et de 18,6 % sur ceux de location meublée non professionnelle, depuis l'imposition des revenus 2025. Il s'applique au revenu net imposable.