Prix immobilier à Baden (56870)
À Baden, le prix médian des ventes réelles est de 3 746 €/m² pour un appartement et de 4 444 €/m² pour une maison (2024–2025). Un appartement se loue environ 13,3 €/m² par mois charges comprises, soit un rendement brut d'environ 3,9 %. 8,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G. Le taux global de taxe foncière est de 39,87 % en 2025. Mis à jour le 6 octobre 2026.
Pour un appartement, Baden est la 7e commune la plus chère des 33 communes suivies du département (Morbihan), 32 % au-dessus de la commune médiane. Le rendement brut d'un appartement (3,9 %) est plus bas que dans la commune médiane du département (4,8 %). La part de passoires thermiques (8,5 %) est plus élevée que dans la commune médiane du département (6,2 %).
Prix au m² à Baden : ventes réelles par année
Prix médian au m² des ventes réelles enregistrées par les notaires (base DVF), par année. La moitié des appartements vendus sur 2024–2025 l'ont été entre 3 625 et 4 368 €/m². Une année ou une taille de logement avec moins de 10 ventes n'a pas de prix publié.
Par année
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2025 | 3 ventes | 4 430 € 51 ventes |
| 2024 | 7 ventes | 4 490 € 45 ventes |
| 2023 | 2 ventes | 4 799 € 52 ventes |
| 2022 | 6 ventes | 4 458 € 68 ventes |
| 2021 | 6 ventes | 4 031 € 88 ventes |
Appartements par nombre de pièces 2024–2025
Moins de 10 ventes par taille : pas de chiffre publié.
Maisons par nombre de pièces 2024–2025
| Taille | €/m² | Surface | Prix | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 4 pièces | 4 437 € | 90 m² | 414 000 € | 22 |
| 5 pièces et plus | 4 490 € | 152 m² | 660 000 € | 67 |
Prix des terrains à bâtir à Baden
Sur 2023–2025, 21 terrains à bâtir ont été vendus sans construction, au prix médian de 71 €/m² (la moitié entre 40 et 435 €/m²), pour une surface médiane de 707 m² et un prix médian de 89 000 €.
Loyers et rendement locatif à Baden
Loyers d'annonce estimés par le ministère du Logement (non meublé, charges comprises). Rendement brut moyen : 3,9 % pour un appartement, 3,2 % pour une maison, avant frais, charges et impôts. Simuler un investissement.
| Logement | Loyer | Fourchette | Pour 50 m² |
|---|---|---|---|
| Appartement (moyenne) | 13,3 €/m² | 10,4 – 17,0 € | 664 € |
| Appartement 1 à 2 pièces | 15,6 €/m² | 12,8 – 19,0 € | 780 € |
| Appartement 3 pièces et plus | 11,9 €/m² | 9,3 – 15,3 € | 596 € |
| Maison | 12,9 €/m² | 10,1 – 16,5 € | 646 € |
Règles de location
| Zone tendue | Zone touristique et tendue taxe sur les logements vacants · surtaxe possible des résidences secondaires |
| Zonage A/B/C | B1 plafonds des dispositifs fiscaux et des prêts aidés |
| Encadrement des loyers | Non |
| Denormandie | Non éligible |
| Meublés de tourisme | Enregistrement en mairie obligatoire ; 120 jours par an au plus pour une résidence principale |
Demande locative
Taxe foncière et impôts locaux à Baden
En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 39,87 % (+1,24 point sur un an). Il s'applique au revenu cadastral du logement (la moitié de sa valeur locative), qui figure sur l'avis de taxe foncière du vendeur : demandez-le avant d'acheter. Les résidences secondaires paient en plus une majoration de taxe d'habitation de 60 %.
| Année | Taxe foncière | dont commune | dont intercommunalité | Ordures ménagères | Habitation (rés. secondaires) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 39,87 % | 39,42 % | 0 % | 11,82 % | 22,55 % +60 % |
| 2024 | 38,63 % | 38,16 % | 0 % | 11,82 % | 22,51 % +60 % |
| 2023 | 38,67 % | 38,16 % | 0 % | 10,81 % | 22,49 % |
| 2022 | 38,63 % | 38,16 % | 0 % | 9,81 % | 22,63 % |
| 2021 | 38,28 % | 38,16 % | 0 % | 8,8 % | 22,13 % |
Taux votés par la commune et CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération, taxes spéciales comprises (DGFiP). La taxe d'enlèvement des ordures ménagères s'ajoute sur la même base quand la collectivité la perçoit.
DPE, passoires thermiques et copropriétés à Baden
775 diagnostics de performance énergétique réalisés depuis juillet 2021 : 8,5 % des logements sont classés F ou G (location interdite depuis 2025 pour G, en 2028 pour F). Calendrier par étiquette.
17 copropriétés immatriculées (560 lots). 41 % sont gérées par un syndic professionnel ; 8 n'ont pas de mandat de syndic en cours dans le registre ; 0 % ont été construites avant 1949.
Risques naturels et technologiques à Baden
5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 : inondations et/ou coulées de boue (2), mouvement de terrain (1), tempête (1), chocs mécaniques liés à l'action des vagues (1).
Permis de construire et projets à Baden
136 autorisations d'urbanisme accordées depuis le 1 janvier 2023 : 82 permis de construire, 34 permis de démolir, 12 permis d'aménager, 8 déclarations préalables.
| Année | Logements autorisés |
|---|---|
| 2023 | 42 |
| 2024 | 44 |
| 2025 | 19 |
| 2026 | 12 |
Comparer avec les communes voisines
Pour un appartement, Baden est la 7e commune la plus chère parmi les 33 communes suivies du département (Morbihan). Toutes les communes du département.
| Commune | Appartement €/m² | Maison €/m² | Loyer €/m² | Rendement | Taxe foncière |
|---|---|---|---|---|---|
| Baden | 3 746 | 4 444 | 13,3 | 3,9 % | 39,87 % |
| Vannes | 3 862 | 4 112 | 14,1 | 4 % | 34,13 % |
| Saint-Avé | 3 465 | 3 084 | 14,3 | 4,6 % | 37,94 % |
| Séné | 3 778 | 4 000 | 13,7 | 4 % | 39,51 % |
| Sarzeau | 4 448 | 4 203 | 13,4 | 3,3 % | 38,1 % |
| Theix-Noyalo | 3 689 | 3 025 | 12,8 | 3,8 % | 36,05 % |
| Ploeren | 3 480 | 3 288 | 13,3 | 4,2 % | 39,1 % |
| Elven | 2 638 | 2 658 | 11,9 | 5 % | 40,66 % |
| Plescop | 3 500 | 3 125 | 12,5 | 3,9 % | 40,18 % |
| Grand-Champ | — | 2 420 | 11,0 | — | 43,6 % |
| Arradon | 4 714 | 5 000 | 14,6 | 3,4 % | 41,09 % |
Questions fréquentes sur l'immobilier à Baden
Quel est le prix de l'immobilier au m² à Baden ?
D'après les ventes réelles enregistrées par les notaires (base DVF) sur 2024–2025, le prix médian est de 3 746 €/m² pour un appartement (10 ventes) et de 4 444 €/m² pour une maison (96 ventes).
Combien coûte un loyer à Baden ?
Le loyer d'annonce moyen d'un appartement non meublé est estimé à 13,3 €/m² par mois charges comprises, soit environ 664 € pour 50 m² ; 12,9 €/m² pour une maison (carte des loyers du ministère du Logement).
Quel est le rendement locatif à Baden ?
En rapportant les loyers aux prix de vente, le rendement brut moyen est d'environ 3,9 % par an pour un appartement et 3,2 % pour une maison, avant frais, charges et impôts.
Quel est le taux de taxe foncière à Baden ?
En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 39,87 % (contre 38,63 % l'année précédente). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement.
Quel est le prix d'un terrain à bâtir à Baden ?
Sur 2023–2025, le prix médian des terrains à bâtir vendus est de 71 €/m², pour une surface médiane de 707 m² (21 ventes DVF).
Baden est-elle en zone tendue ? Les loyers y sont-ils encadrés ?
Oui, Baden se trouve en zone touristique et tendue. Encadrement des loyers : non.
Combien de passoires thermiques à Baden ?
Parmi les 775 diagnostics de performance énergétique réalisés depuis juillet 2021, 8,5 % classent le logement F ou G, des étiquettes progressivement interdites à la location (G depuis 2025, F en 2028).
Une annonce à Baden vous intéresse ?
Habiscope retrouve l'adresse exacte, le prix payé par le vendeur, la copropriété, les travaux, la rentabilité et tout ce que l'annonce ne dit pas.
Autres communes de CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération
Sources : ventes DVF (Direction générale des finances publiques), carte des loyers (ministère du Logement), fiscalité locale des particuliers (DGFiP), INSEE (recensement, Filosofi), ADEME (DPE), registre national des copropriétés (Anah), Sitadel (SDES), Géorisques, zonages du ministère de la Transition écologique, service-public.fr. Les médianes portent sur les ventes d'un seul logement, et ne sont publiées qu'à partir de 10 ventes ; elles décrivent la commune entière, pas un bien en particulier.