Guides pour acheter ou investir dans l'immobilier
Repères et conseils, avec les sources publiques officielles : ce que le vendeur a payé, vérifier un DPE, lire les documents de copropriété, préparer une visite, calculer une rentabilité.
Savoir combien le vendeur a payé son bien : la méthode avec DVFSi le vendeur a acheté au cours des cinq dernières années, le prix figure dans la base publique DVF de la DGFiP, consultable gratuitement sur explore.data.gouv.fr. C'est le prix déclaré dans l'acte, hors frais de notaire et hors mobilier. L'Alsace, la Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes.Comment vérifier le DPE d'une annonce immobilière avant d'acheterDemandez le numéro à 13 caractères du DPE et vérifiez-le sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME : seul un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 est valable, pour 10 ans. Comparez ensuite surface, chauffage, isolation, fenêtres et ventilation avec l'annonce et les photos.Acheter en copropriété : les documents à demander et ce qu'il faut y lireAvant la promesse de vente, le vendeur d'un lot en copropriété doit remettre la fiche synthétique, le règlement de copropriété, les PV d'AG des trois dernières années, les informations financières, le carnet d'entretien et le plan pluriannuel de travaux. Lisez-y les travaux votés, les impayés et les procédures.Les questions à poser avant, pendant et après la visite d'un appartement ou d'une maisonAvant la visite, demandez à l'agent le prix net vendeur, les charges, la taxe foncière, les travaux votés, le DPE et la surface Carrez. Pendant la visite, contrôlez humidité, fissures, électricité, plomberie, fenêtres, bruit et parties communes. Puis faites une contre-visite et obtenez les diagnostics avant de signer.Calculer la rentabilité d'un investissement locatif : rendement brut, net et cash-flowLe rendement brut divise les loyers annuels par le coût total (prix, frais de notaire, travaux). Le rendement net retire vacance, charges, taxe foncière, assurance et gestion. Le cash-flow déduit en plus le crédit, puis l'impôt, qui dépend du régime : micro-foncier, réel, micro-BIC ou LMNP au réel.
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