Rendement locatif à Saint-Denis (93200)
À Saint-Denis, un appartement se vend en médiane 3 924 €/m² et se loue environ 21,0 €/m² par mois charges comprises : le rendement brut moyen est d'environ 5,9 % par an. Pour une maison, il est d'environ 5,8 % (3 448 €/m² à l'achat, 18,0 €/m² de loyer). Mis à jour le 12 octobre 2026.
Parmi les 39 communes suivies du département (Seine-Saint-Denis), Saint-Denis a le 27e rendement brut le plus élevé pour un appartement ; la commune médiane du département est à 6,3 %.
Prix immobilier à Saint-Denis · DPE et passoires thermiques · Rendement locatif · Données : JSON, CSV
Rendement brut par type de logement à Saint-Denis
Prix médian des ventes réelles sur 2024–2025 et loyer d'annonce moyen non meublé, charges comprises (2025). Fourchette : loyers au m² entre lesquels se situent la plupart des annonces. Un type de logement avec moins de 10 ventes n'a pas de rendement publié.
| Logement | Prix médian au m² | Loyer au m² par mois | Rendement brut | Frais d'achat inclus | Exemple (surface médiane) |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | 3 924 € 1 308 ventes | 21,0 € 16,4 – 26,9 | 5,9 % | 5,5 % | — |
| Maison | 3 448 € 192 ventes | 18,0 € 10,8 – 29,8 | 5,8 % | 5,4 % | — |
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À vérifier avant d'investir à Saint-Denis
- Les loyers sont encadrés (Plaine Commune) : un loyer d'annonce peut dépasser le plafond légal, vérifiez le loyer de référence du logement.
- 5,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G : leur loyer est gelé et leur location progressivement interdite.
- Le taux global de taxe foncière est de 39,65 % en 2025, à appliquer au revenu cadastral du logement.
DPE et passoires thermiques à Saint-Denis. Règles de location, demande locative et taxe foncière.
Hypothèses du calcul
- Prix : médiane des ventes réelles d'un seul logement enregistrées dans la base DVF sur 2024–2025, publiée à partir de 10 ventes.
- Loyer : loyer d'annonce moyen estimé pour 2025 par la carte des loyers du ministère du Logement, logement non meublé, charges comprises. 8 % du loyer sont retirés pour les charges récupérables.
- Rendement brut : loyer annuel hors charges rapporté au prix d'achat. Colonne « frais d'achat inclus » : le même loyer rapporté au prix augmenté des frais de notaire d'un logement ancien dans le département (environ 8,1 % pour 200 000 €).
- Ne sont pas déduits : vacance locative, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion, travaux, intérêts d'emprunt et impôts, qui réduisent d'autant le rendement net.
- Le prix médian et le loyer moyen décrivent la commune entière : un logement précis peut s'en écarter nettement selon son état, son emplacement et ses prestations.
Rendement locatif dans les communes proches
| Commune | Appartement €/m² | Loyer €/m² | Rendement appartement | Rendement maison |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Denis | 3 924 | 21,0 | 5,9 % | 5,8 % |
| La Courneuve | 2 732 | 19,1 | 7,7 % | 5 % |
| Villetaneuse | 2 590 | 18,2 | 7,8 % | 6,1 % |
| Stains | 2 673 | 19,0 | 7,8 % | 5,3 % |
| Villeneuve-la-Garenne | 3 252 | 21,0 | 7,1 % | 6,7 % |
| Aubervilliers | 3 946 | 19,8 | 5,5 % | 5,6 % |
| L'Île-Saint-Denis | 3 827 | 21,0 | 6 % | — |
| Montmagny | 2 715 | 19,3 | 7,9 % | 5,6 % |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 6 376 | 22,9 | 4 % | 3,9 % |
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Saint-Denis
Quel est le rendement locatif à Saint-Denis ?
En rapportant le loyer moyen au prix médian des ventes réelles, le rendement brut est d'environ 5,9 % pour un appartement et 5,8 % pour une maison, avant frais, charges et impôts.
Vaut-il mieux investir dans un appartement ou une maison à Saint-Denis ?
Sur les moyennes de la commune, un appartement rapporte davantage : 5,9 % brut pour un appartement, 5,8 % pour une maison. L'écart tient au prix au m² (3 924 € contre 3 448 €) et au loyer (21,0 € contre 18,0 € par m² et par mois).
Le rendement locatif de Saint-Denis est-il élevé pour le département ?
Parmi les 39 communes suivies du département (Seine-Saint-Denis), Saint-Denis a le 27e rendement brut le plus élevé pour un appartement ; la commune médiane du département est à 6,3 %.
Comment ce rendement est-il calculé ?
Loyer d'annonce moyen de la carte des loyers du ministère du Logement, diminué de 8 % de charges, multiplié par douze et rapporté au prix médian au m² des ventes réelles (DVF) des deux dernières années. C'est un rendement brut, avant frais d'achat, vacance, charges, taxe foncière et impôts.
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Sources : ventes DVF (Direction générale des finances publiques), carte des loyers (ministère du Logement, ANIL), barème des droits de mutation (DGFiP), fiscalité locale (DGFiP), ADEME (DPE). Les médianes ne sont publiées qu'à partir de 10 ventes.