Prix immobilier à Biarritz (64200)
À Biarritz, le prix médian des ventes réelles est de 7 143 €/m² pour un appartement et de 8 144 €/m² pour une maison (2024–2025). Il a augmenté de 1 % entre 2021 et 2025. Un appartement se loue environ 16,4 €/m² par mois charges comprises, soit un rendement brut d'environ 2,5 %. 9,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G. Le taux global de taxe foncière est de 34,51 % en 2025. Mis à jour le 6 octobre 2026.
Pour un appartement, Biarritz est la commune la plus chère des 28 communes suivies du département (Pyrénées-Atlantiques), 109 % au-dessus de la commune médiane. Le rendement brut d'un appartement (2,5 %) est plus bas que dans la commune médiane du département (4,2 %). La part de passoires thermiques (9,8 %) est plus élevée que dans la commune médiane du département (4,3 %).
Prix au m² à Biarritz : ventes réelles par année
Prix médian au m² des ventes réelles enregistrées par les notaires (base DVF), par année. La moitié des appartements vendus sur 2024–2025 l'ont été entre 5 789 et 8 674 €/m². Une année ou une taille de logement avec moins de 10 ventes n'a pas de prix publié.
Par année
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2025 | 7 054 € 611 ventes | 8 116 € 136 ventes |
| 2024 | 7 244 € 472 ventes | 8 144 € 125 ventes |
| 2023 | 7 989 € 509 ventes | 8 400 € 111 ventes |
| 2022 | 7 880 € 638 ventes | 8 452 € 144 ventes |
| 2021 | 7 000 € 730 ventes | 6 919 € 179 ventes |
Appartements par nombre de pièces 2024–2025
| Taille | €/m² | Surface | Prix | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 7 726 € | 27 m² | 207 000 € | 250 |
| 2 pièces | 7 016 € | 46 m² | 319 000 € | 325 |
| 3 pièces | 6 972 € | 66 m² | 471 000 € | 293 |
| 4 pièces | 6 761 € | 87 m² | 616 000 € | 155 |
| 5 pièces et plus | 7 179 € | 108 m² | 796 000 € | 59 |
Maisons par nombre de pièces 2024–2025
| Taille | €/m² | Surface | Prix | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| 3 pièces | 8 076 € | 66 m² | 540 000 € | 44 |
| 4 pièces | 8 738 € | 97 m² | 850 000 € | 69 |
| 5 pièces et plus | 7 768 € | 148 m² | 1 170 000 € | 137 |
Loyers et rendement locatif à Biarritz
Loyers d'annonce estimés par le ministère du Logement (non meublé, charges comprises). Rendement brut moyen : 2,5 % pour un appartement, 2,4 % pour une maison, avant frais, charges et impôts. Simuler un investissement.
| Logement | Loyer | Fourchette | Pour 50 m² |
|---|---|---|---|
| Appartement (moyenne) | 16,4 €/m² | 11,2 – 24,0 € | 820 € |
| Appartement 1 à 2 pièces | 19,2 €/m² | 13,8 – 26,9 € | 962 € |
| Appartement 3 pièces et plus | 15,8 €/m² | 10,7 – 23,6 € | 792 € |
| Maison | 17,9 €/m² | 11,6 – 27,6 € | 896 € |
Règles de location
| Zone tendue | Zone tendue préavis du locataire réduit à 1 mois · hausse de loyer plafonnée à la relocation (référence IRL) · taxe sur les logements vacants |
| Zonage A/B/C | A plafonds des dispositifs fiscaux et des prêts aidés |
| Encadrement des loyers | Oui, Pays basque expérimentation prévue jusqu'au 24/11/2026, prolongation en discussion au Parlement |
| Denormandie | Non éligible |
| Meublés de tourisme | Enregistrement en mairie obligatoire ; 120 jours par an au plus pour une résidence principale |
Demande locative
Taxe foncière et impôts locaux à Biarritz
En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 34,51 % (+0,04 point sur un an). Il s'applique au revenu cadastral du logement (la moitié de sa valeur locative), qui figure sur l'avis de taxe foncière du vendeur : demandez-le avant d'acheter. Les résidences secondaires paient en plus une majoration de taxe d'habitation de 60 %.
| Année | Taxe foncière | dont commune | dont intercommunalité | Ordures ménagères | Habitation (rés. secondaires) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 34,51 % | 28,65 % | 2,93 % | 10,7 % | 33,35 % +60 % |
| 2024 | 34,47 % | 28,65 % | 2,93 % | 10,7 % | 33,33 % +60 % |
| 2023 | 34,28 % | 28,65 % | 2,79 % | 10,7 % | 32,7 % +60 % |
| 2022 | 34,19 % | 28,65 % | 2,79 % | 10,7 % | 32,13 % +60 % |
| 2021 | 33,98 % | 28,65 % | 2,79 % | 10,1 % | 31,43 % +30 % |
Taux votés par la commune et CA du Pays Basque, taxes spéciales comprises (DGFiP). La taxe d'enlèvement des ordures ménagères s'ajoute sur la même base quand la collectivité la perçoit.
DPE, passoires thermiques et copropriétés à Biarritz
10 783 diagnostics de performance énergétique réalisés depuis juillet 2021 : 9,8 % des logements sont classés F ou G (location interdite depuis 2025 pour G, en 2028 pour F). Calendrier par étiquette.
1 527 copropriétés immatriculées (46 509 lots). 53 % sont gérées par un syndic professionnel ; 567 n'ont pas de mandat de syndic en cours dans le registre ; 37 % ont été construites avant 1949.
Risques naturels et technologiques à Biarritz
17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 : inondations et/ou coulées de boue (8), chocs mécaniques liés à l'action des vagues (7), sécheresse (1), tempête (1).
Permis de construire et projets à Biarritz
207 autorisations d'urbanisme accordées depuis le 1 janvier 2023 : 110 permis de construire, 61 déclarations préalables, 20 permis de démolir, 16 permis d'aménager.
| Année | Logements autorisés |
|---|---|
| 2023 | 109 |
| 2024 | 41 |
| 2025 | 159 |
| 2026 | 25 |
Comparer avec les communes voisines
Pour un appartement, Biarritz est la commune la plus chère parmi les 28 communes suivies du département (Pyrénées-Atlantiques). Toutes les communes du département.
| Commune | Appartement €/m² | Maison €/m² | Loyer €/m² | Rendement | Taxe foncière |
|---|---|---|---|---|---|
| Biarritz | 7 143 | 8 144 | 16,4 | 2,5 % | 34,51 % |
| Bayonne | 4 039 | 4 620 | 13,8 | 3,8 % | 38,01 % |
| Anglet | 5 190 | 6 693 | 15,2 | 3,2 % | 35,76 % |
| Hendaye | 4 663 | 4 882 | 13,9 | 3,3 % | 35,35 % |
| Saint-Jean-de-Luz | 5 870 | 6 090 | 15,1 | 2,8 % | 30,37 % |
| Urrugne | 4 236 | 5 142 | 14,1 | 3,7 % | 33,01 % |
| Boucau | 3 715 | 3 896 | 14,0 | 4,2 % | 43,12 % |
| Ustaritz | 4 111 | 4 035 | 13,2 | 3,5 % | 33,75 % |
| Bidart | 6 152 | 6 980 | 15,9 | 2,8 % | 30,09 % |
| Hasparren | 3 413 | 3 752 | 12,8 | 4,1 % | 30,17 % |
| Saint-Pée-sur-Nivelle | 3 960 | 4 458 | 13,4 | 3,7 % | 33,35 % |
Questions fréquentes sur l'immobilier à Biarritz
Quel est le prix de l'immobilier au m² à Biarritz ?
D'après les ventes réelles enregistrées par les notaires (base DVF) sur 2024–2025, le prix médian est de 7 143 €/m² pour un appartement (1 083 ventes) et de 8 144 €/m² pour une maison (261 ventes). Sur un an, le prix médian des appartements a baissé de 2,6 %.
Quel budget pour acheter un appartement à Biarritz ?
Prix médian des appartements vendus sur 2024–2025 : 207 000 € pour un 1 pièce (27 m² en médiane) ; 319 000 € pour un 2 pièces (46 m² en médiane) ; 471 000 € pour un 3 pièces (66 m² en médiane) ; 616 000 € pour un 4 pièces (87 m² en médiane) ; 796 000 € pour un 5 pièces et plus (108 m² en médiane).
Combien coûte un loyer à Biarritz ?
Le loyer d'annonce moyen d'un appartement non meublé est estimé à 16,4 €/m² par mois charges comprises, soit environ 820 € pour 50 m² ; 17,9 €/m² pour une maison (carte des loyers du ministère du Logement).
Quel est le rendement locatif à Biarritz ?
En rapportant les loyers aux prix de vente, le rendement brut moyen est d'environ 2,5 % par an pour un appartement et 2,4 % pour une maison, avant frais, charges et impôts.
Quel est le taux de taxe foncière à Biarritz ?
En 2025, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 34,51 % (contre 34,47 % l'année précédente). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement.
Biarritz est-elle en zone tendue ? Les loyers y sont-ils encadrés ?
Oui, Biarritz se trouve en zone tendue. Encadrement des loyers : oui (Pays basque).
Combien de passoires thermiques à Biarritz ?
Parmi les 10 783 diagnostics de performance énergétique réalisés depuis juillet 2021, 9,8 % classent le logement F ou G, des étiquettes progressivement interdites à la location (G depuis 2025, F en 2028).
Une annonce à Biarritz vous intéresse ?
Habiscope retrouve l'adresse exacte, le prix payé par le vendeur, la copropriété, les travaux, la rentabilité et tout ce que l'annonce ne dit pas.
Autres communes de CA du Pays Basque
Sources : ventes DVF (Direction générale des finances publiques), carte des loyers (ministère du Logement), fiscalité locale des particuliers (DGFiP), INSEE (recensement, Filosofi), ADEME (DPE), registre national des copropriétés (Anah), Sitadel (SDES), Géorisques, zonages du ministère de la Transition écologique, service-public.fr. Les médianes portent sur les ventes d'un seul logement, et ne sont publiées qu'à partir de 10 ventes ; elles décrivent la commune entière, pas un bien en particulier.